Calculadora de IMT

O que é o IMT e como é calculado em 2026?

O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) é um imposto pago ao Estado quando compra uma casa. Em 2026, as taxas e escalões foram atualizados pelo Ofício-Circulado 40129/2026 da Autoridade Tributária (AT). O cálculo depende do valor de compra, da finalidade do imóvel (habitação própria e permanente, secundária ou isenção jovem) e do tipo de prédio (urbano ou rústico). Além do IMT, paga-se também o imposto do selo, à taxa de 0,8% sobre o valor de compra.

Como funciona o cálculo do IMT?

1. Identifique a tabela aplicável: O IMT segue três tabelas principais para prédios urbanos: Tabela I (habitação própria e permanente), Tabela III (habitação secundária) e Tabela II (isenção jovem). Para prédios rústicos, a taxa é fixa de 5%. Para outros prédios urbanos (ex.: comércio), a taxa é fixa de 6,5%.

2. Aplique a taxa e a parcela a abater: Dentro de cada escalão, o IMT é calculado como valor de compra × taxa – parcela a abater. Por exemplo, na Tabela I para habitação própria e permanente:

3. Até ao primeiro limite: taxa 0% (isenção)
4. Do primeiro ao segundo limite: taxa 2%, parcela a abater específica
5. Do segundo ao terceiro limite: taxa 5%, parcela a abater específica
6. Do terceiro ao quarto limite: taxa 7%, parcela a abater específica
7. Do quarto ao quinto limite: taxa 8%, parcela a abater específica
8. Do quinto ao sexto limite: taxa única de 6% (sem parcela a abater)

9. Acima do sexto limite: taxa única de 7,5% (sem parcela a abater)

10. Verifique a isenção jovem: Se for comprador com idade até 35 anos, pode beneficiar da isenção jovem (Tabela II). Para imóveis até ao teto definido (mais elevado nas regiões autónomas do que no continente), a taxa é 0%. Acima desse valor, aplica-se a Tabela II com escalões próprios: até ao limite do quinto escalão, taxa 8% com parcela a abater; até ao sexto limite, taxa única de 6%. A dedução máxima no imposto do selo é fixada em valor específico.

11. Calcule o imposto do selo: Sobre o valor de compra, aplica-se a taxa de 0,8% (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo).

O erro mais comum: confundir os limites dos escalões

Muitos compradores assumem que a tabela de habitação secundária (Tabela III) é igual à de habitação própria (Tabela I), mas não é. O quinto escalão da Tabela I termina num valor, enquanto na Tabela III termina num valor diferente. Isto significa que, para um imóvel entre esses dois valores, a taxa aplicada na habitação secundária será diferente da que seria na habitação própria. Ignorar esta diferença leva a erros de centenas de euros.

Por que o valor calculado pode diferir do seu?

A calculadora usa as taxas e escalões oficiais, mas o valor final depende de fatores que não estão aqui: o valor exato de compra (que pode incluir despesas), a classificação do imóvel (urbano, rústico, misto), a idade do comprador (para isenção jovem) e a localização (continente vs. regiões autónomas). Além disso, o imposto do selo é calculado sobre o valor de compra, mas pode haver isenções ou reduções específicas. Consulte sempre o Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) para simular o seu caso concreto.

Perguntas Frequentes (FAQ)

O IMT pode ser deduzido noutro imposto? Não, o IMT é um imposto autónomo pago na compra do imóvel, sem qualquer benefício fiscal associado a outros impostos.

A isenção jovem aplica-se a imóveis acima do teto? Sim, mas apenas até ao limite do quinto escalão da Tabela II. Acima desse valor, a isenção jovem deixa de ser aplicável, e o IMT é calculado pela Tabela I (habitação própria) ou Tabela III (secundária).

Preciso de pagar IMT se comprar um imóvel por herança? Não, o IMT incide sobre transmissões onerosas (compra, troca, dação em pagamento). Heranças estão sujeitas a Imposto do Selo, não a IMT.

O imposto do selo é sempre 0,8%? Sim, para a compra de imóveis, a verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo fixa a taxa em 0,8% sobre o valor de compra. Não há escalões.