Calculadora de crédito habitação

Como calcular a prestação do crédito habitação?

A prestação do crédito habitação depende de três fatores principais: o capital em dívida, o prazo do empréstimo e a taxa de juro (TAN), que resulta da soma da Euribor com o spread. A calculadora usa o sistema de amortização francês, em que a prestação é constante ao longo do contrato — ou seja, paga sempre o mesmo valor todos os meses, embora a parte de juros e a parte de amortização variem. Se a TAN for 0%, a amortização é linear, mas isso é um cenário teórico, não real.

Para 2026, as taxas Euribor são atualizadas diariamente pelo Banco de Portugal (bportugal.pt). O spread é fixado no contrato com o banco. A calculadora permite-lhe simular o impacto de diferentes cenários, alterando a Euribor ou o spread.

Como o cálculo funciona?

1. Capital em dívida – O montante que ainda falta pagar ao banco.
2. Prazo do empréstimo – Número de meses restantes para pagar o crédito.
3. Taxa de juro (TAN) – Soma da Euribor (taxa de referência interbancária) com o spread (margem do banco).
4. Prestação mensal – Calculada pela fórmula do sistema francês: prestação = capital × (taxa mensal) / (1 − (1 + taxa mensal)^(-número de meses)).
5. Taxa de esforço – Percentagem do rendimento líquido mensal do agregado que é gasta com a prestação. O valor de referência de mercado é 35%, mas não é um limite legal fixado pelo Banco de Portugal.

O que os portugueses mais se enganam?

Muitas pessoas confundem a TAN (Taxa Anual Nominal) com a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global). A TAN inclui apenas os juros, enquanto a TAEG soma comissões, seguros e outros encargos obrigatórios. A prestação calculada aqui baseia-se na TAN, mas o valor real que paga ao banco pode ser superior se houver seguros associados ao crédito.

Porque é que a sua prestação pode ser diferente?

A calculadora usa apenas os dados que introduz: capital, prazo, Euribor e spread. No entanto, a prestação real pode variar por causa de: - Seguros – Seguro de vida e multirriscos, que o banco pode exigir. - Comissões – Comissão de processamento, comissão de reembolso antecipado, etc. - Período de revisão – A Euribor é revista periodicamente (ex.: 3, 6 ou 12 meses), o que altera a TAN. - Spread variável – Alguns contratos têm spread que muda com o cumprimento de condições (ex.: domiciliação de ordenado).

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre Euribor e spread? A Euribor é a taxa de referência interbancária, que varia com o mercado. O spread é a margem que o banco acrescenta, fixada no contrato. A soma dos dois dá a TAN.

O que é a taxa de esforço e como se calcula? A taxa de esforço é a percentagem do seu rendimento líquido mensal que vai para a prestação. Divide-se a prestação pelo rendimento líquido. O mercado considera 35% como referência, mas cada banco avalia o risco individualmente.

A calculadora inclui seguros? Não. A calculadora considera apenas a prestação baseada na TAN (Euribor + spread). Os seguros e comissões são encargos adicionais que deve verificar no seu contrato.

Onde posso confirmar a Euribor atual? No site do Banco de Portugal (bportugal.pt), que publica diariamente as taxas Euribor a 3, 6 e 12 meses. Use a taxa correspondente ao período de revisão do seu contrato.